Terrain hérité : combien peut-il vraiment vous rapporter ?

Pas forcément. L'héritage ne déclenche pas l'impôt sur les gains immobiliers : il est reporté à la vente suivante. Dans le canton de Vaud, le gain se calcule alors depuis le dernier transfert imposé, en général l'achat par le défunt, et la durée de possession se compte depuis cette même date. Le taux baisse avec les années de possession : 30 % jusqu'à 1 an, puis jusqu'à 7 % dès 24 ans. Un terrain détenu depuis longtemps par le défunt bénéficie donc déjà d'un taux bas, même si vous vendez vite. En revanche, tout le gain accumulé depuis cet achat est imposé. L'impôt sur les successions est un impôt distinct, calculé selon le lien de parenté.

Dans le canton de Vaud, la loi sur la préservation et la promotion du parc locatif (LPPPL) permet à une commune d'acheter en priorité un terrain mis en vente en zone à bâtir, aux prix et conditions convenus avec l'acheteur, pour y créer des logements d'utilité publique. Trois conditions cumulatives : le but doit être la création de ces logements, le district doit connaître une pénurie et la parcelle doit mesurer au moins 1500 m², sauf dans un périmètre compact d'agglomération, un centre cantonal ou si elle touche un terrain communal. La commune dispose de 40 jours pour se décider. Ce droit ne s'applique pas à une vente à vos descendants, parents, frères et sœurs ou à votre conjoint. Le notaire doit aviser la commune, ce qui peut allonger le calendrier de vente.

Oui, potentiellement. Vendre un terrain hérité relève en principe de la gestion de la fortune privée : seul l'impôt sur les gains immobiliers s'applique. Si vous construisez puis vendez des appartements, l'administration fiscale peut considérer que vous agissez comme un commerçant professionnel d'immeubles. Le Tribunal fédéral examine notamment le caractère systématique ou planifié de l'opération, la part de fonds étrangers, le recours à des connaissances spécialisées, la constitution de lots en PPE et le lien avec votre profession. Une seule opération peut suffire. Le bénéfice est alors imposé comme revenu d'une activité indépendante et soumis aux cotisations AVS. Le choix du montage (vente à un promoteur, droit de superficie, partenariat) change fortement le résultat net : votre rapport signale ce point, à faire valider par un fiscaliste.

Oui, tant que la succession n'est pas partagée. Les héritiers forment une communauté héréditaire : ils sont propriétaires en commun et doivent décider ensemble pour vendre ou grever le terrain (art. 602 et 653 du Code civil). Chaque héritier peut en revanche demander le partage à tout moment. En cas de désaccord, l'autorité peut désigner un représentant de la communauté héréditaire. Disposer des mêmes chiffres pour les trois options aide souvent à trouver un terrain d'entente.

Le certificat d'héritier est nécessaire pour vendre un bien hérité. Dans le canton de Vaud, il est délivré par la justice de paix du dernier domicile du défunt ; dans d'autres cantons, un notaire peut l'établir. Il n'est remis qu'une fois le cercle des héritiers établi, au plus tôt un mois après la communication d'un testament, et après l'acceptation de tous ou l'expiration du délai de répudiation de trois mois. En pratique, le délai d'obtention d'un certificat d'héritier est de 6 à 12 semaines, davantage si des documents d'état civil manquent ou si un héritier vit à l'étranger. Vous pouvez demander votre rapport sans attendre : l'analyse de la parcelle ne nécessite pas ce certificat.

Cela dépend du canton et du lien de parenté. Les biens immobiliers restent imposés dans le canton où ils sont physiquement situés, quel que soit le dernier domicile du défunt. Dans la plupart des cantons romands, les héritiers en ligne directe sont exonérés d'impôt sur la succession. Le canton de Vaud fait exception : pour un décès survenu depuis le 1er janvier 2025, aucun impôt n'est dû tant que la part de chaque souche (chaque enfant et sa descendance) reste inférieure à 1 001 000 francs. Le conjoint survivant n'y est pas imposé. Les frères, sœurs, neveux ou autres proches paient en revanche l'impôt selon un barème progressif. Une donation ou un avancement d'hoirie suit des règles proches. Cet impôt est distinct de l'impôt sur la plus-value, payé seulement lors de la vente.

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